投資標的: 不動產 續1 , 慎選Reits

一般來說我會建議投資標的盡量選基金, 但是Reits比較沒辦法, 因為投資人可以選擇的標的都太貴, 假設Reits的的投資報酬率6%, 國內投信發行的費用率可能就拿掉3%了, 在算手續費1%, 這時候只剩下2%, 那不如買公債或定存好了, 一點優勢都沒有

所以比較好的選擇是, 投資國內上市的Reits, 但是因為是要自己選股, 所以必須要小心選股, 如果真的不知道如何選. 不妨參考我的方法.

我會投資, 富邦一號, 富邦二號, 國泰一號, 國泰二號, 新光一號這五檔投資標的, 然後把金錢平均分配在這幾檔上.

選Reits 有一點很重要, 就是投資評等和房屋出租率, 這幾檔投資評等和空置率都控制的不錯. 雖然因為金融海嘯造成空置率有上升的趨勢, 但是整體而言, 空置率還是不錯, 也都有長期的租約綁住大客戶, 唯一的缺點就是這些金控公司, 會把手伸進來, 造成投資人的損害, 如之前的新光一號標售中山大樓的事情就很明顯, 新光金獲利不少, 可是損失卻由新光一號投資人所承擔, 不過金管會已經防堵這一類事情, 再次發生的機率不高, 但是也不能因此忽略有這一種損害投資人的事情發生.

Reits 最好是商業大樓, 倉儲等有長期租約的投資標的. 和旅館經營有關但是又無長期租約的要避開. 之前基泰的麗湖大樓租金付出不來的事情非常有可能再次發生, 這要特別注意.

投資標的: 不動產 , 簡介不動產

我所謂的不動產, 當然就是不動產證劵化, 也就是所謂的Reits, 我並不鼓勵如一般電視節目所講的, 靠著自己看房子投資置產, 最重要的原因是因為一般人並無龐大的資金, 可以達到分散組合的作用, 了不起買個一兩棟, 資金的壓力就會很沉重了, 但是如果透過上市的Reits 或者Reits基金, 就可以輕易的獲得分散的作用, 投資人實在不應該放棄投資上市的Reits.

Reits 有債劵的特性, 因為它是把房子出租, 而從所獲得的租金配發給投資人, 但是Reits 也可以期待未來租金有上揚的可能或者空置率下降, 造成收入的增加, 所以也有股票的特性, 所以Reits 應該在股債當中, 獨立出了一個類別, 它的投資報酬率介於債劵和股票之間.

Reits 是一個抗通膨的好工具, 重要的是所持有的東西就是房地產, 一旦通膨上揚, 所持有的物業價值也會水漲船高, 也可以合理的預期租金的上揚, 所以值得投資人把Reits放進核心組合當中, 增加投資組合對抗通膨的實力.

還是老話一句, 如果要買入Reits基金, 成本一定要低, 因為成本會年復一年不停的吃掉Reits所產生的報酬. 造成投資人手上的收益大幅度的減少, 這點實在不可不慎.

投資標的: 債劵 續3, 債劵基金月報應該加以改革

其實債劵應該提供給投資人更多的訊息, 可是大部分的基金公司都沒有做到這一點, 投資人也不要求基金公司做到這一點, 以致於保守的投資人, 也可能買到相當高風險的債劵基金.

債劵基金月報應該投資, 投資債劵的等級, 債劵到期時間, 殖利率都應該詳列出來, 而不是簡單馬虎的帶過歐債多少? 美債多少? 公司債多少? 卻沒有詳細列出持有多少評等的債劵? 債卷的值利率多少? 債卷到期日期多久, 我建議投資人, 如果真的基金公司沒有提供這一方面的訊息, 如果也無法要求基金公司辦到, 至少你可以用腳投票, 不要去買他們發行的基金, 而去買有提供相關訊息的公司.

有提供這一類訊息的公司, 通常績效也表現比較好, 我敢保證花一點時間尋找這一方面的訊息, 所獲得的回報肯定是足夠的.

底下我借用富蘭克林美國政府債劵基金月報的一部分, 先聲明我和這家公司一點利益關係都沒有. 在底下的圖當中, 可以很明顯的看出, 每一個殖利率投資的比重, 因為它投資的標的是由美國政府擔保其債信, 當然評等是AAA, 連存續時間, 殖利率都一清二楚, 相當實在.


這就是很明顯有無告知投資人應該有資訊, 有提供這類型的資訊的基金公司, 才值得投資人花錢去購買.

投資標的: 債劵 續2, 成熟國家公債適合當核心組合

它適合的原因相當簡單, 就是因為它沒有利益衝突的問題.

假設公債發行的利率是10%, 可是因為經濟因素的原因, 利率降低到了9%. 這時候公司債的成本會上揚, 導致公司會贖回舊的高利率債劵, 改發行低利率的債劵, 這時候債劵的利益就會轉移到股票投資人手上, 債劵投資人還是會在輸家那一端.

但是公債並不會這樣, 這是因為公債發行人明白做這種事情, 只會把利益從一個國民, 轉移到另外一個國民身上, 雖然這事情過去不是沒有發生, 但是一旦發生勢必造成債劵投資人的大幅討論, 發債的利率也會大幅度升高.

如果購買債劵都是這一個國家的國民, 政府沒有理由作利益的轉移, 所以確信投資債劵可以獲得相當程度的保護, 一旦碰到利率降低的事情, 就可以坐享債劵升息的利潤.

所以投資債劵時, 要特別重視利益衝突的問題.

剩下的就只是成本的高低, 債劵殖利率5%, 成本1%, 和殖利率6%,成本2%的獲利是一樣的. 夠低的成本, 會造成高品質債劵和低品質債劵的獲利一樣, 但是風險卻大幅度的下降. 在學理上, 高風險一定要高獲利來補償, 但是現實社會上卻不是這樣, 這是因為成本造成的. 在債劵身上尤其如此, 必須相當注意這問題.

投資標的: 債劵 續1, 高收益債不適合當核心組合

台灣投資人相當喜歡買高收益債, 可能是因為高收益債劵的利息很高, 可是投信投顧業者沒講的是, 風險仍然很高, 而且重點也不在於風險很高, 而是它的設計就是對投資人不友善的設計方式.

假設有一家搖搖欲墜的公司, 因為它要籌資, 只能發行高收益公司債, 公司要付出的成本也很高, 但是當有朝一日, 公司倒了, 高收益公司債的投資人和股票投資人, 兩者受到的損失幾乎沒有太大分別, 幾乎是甚麼東西都拿不回來.

但是相反的, 如果這間公司起死回生了. 這間公司一定立刻把賺的錢拿去還債, 或者信用評等上升之後, 可以因此貸到比較便宜的利息, 這時候, 股票投資人可以享受公司賺錢的樂趣, 因為它的股價也上漲了不少, 但是高收益債的投資人可就不是這麼回事了, 它必須接受公司贖回, 公司贖回之後, 可以用更低的利息去貸款去減低它的負擔, 就這樣, 公司巧妙的把高收益債的利率轉到股票投資人手上.

由以上的例子可以看出, 購買高收益債基本上是處於一個負偏態的投資商品, 要特別注意才是. 與其買入高收益債, 不如買入股票更為恰當.

p.s 也許有人會說, 如果高收益債如果有不可贖回條款呢?? 當然, 這會因此對高收益債投資人有另外一番光景. 可是大部分的投資人都不會注意這條款. 而且大部分高收益債也沒這條款.

投資標的: 債劵, 債劵基金的成本就是要低

台灣投信發行的債劵基金, 大部分都是類貨幣基金, 何謂類貨幣基金呢?? 就是大部分放定存, 把一點點資金比例放在公司債部分獲得高收益.

這的確有欺騙投資人之嫌, 投資人必須要特別注意這一點, 放定存還要讓基金公司收管理費, 現在利息這麼低, 就算0.3%的管理費, 都可以把未來的收益咬掉一大塊, 假設定存利息1%, 0.3%管理費就咬掉30%的收益. 與其讓基金公司賺, 不如投資人就自己存吧, 獲得收益反而更高.

海外投信的債劵基金變化就比較多了, 有新興市場債, 歐美公債, 投資等級公司債, 高收益債劵, 抗通膨債. 其實上面所述的每一種債劵都有自己的投資屬性, 很可惜的國內的教育並沒有把這些教育的很清楚.

如果說, 股票是不可預測的, 那麼債劵更加不可預測. 因為債劵的漲跌和利率掛勾的很深, 利率漲,債卷就是跌, 因為需要把值利率拉高, 才能吸引投資人購買, 不然投資人幹麻冒較大的風險去換取較低的收益呢??而牽涉的影響利率的因素, 更是有千萬種, 有失業率, 有經濟成長率...等, 太多太多的因素, 根本是無法預測利率的走向.

既然預測債劵不可行, 那唯有成本可以控制, 所以債劵一定要買入低成本的, 因為成本愈高, 報酬一定越低, 在債劵基金更是如此. 這也是為甚麼, 大部分的債劵基金的手續費和管理費相較於股票基金都比較便宜的原因, 正在這地方, 如果收取過高的費用, 報酬率肯定比不上其他公司.

投資標的: 股票 續3, 海外股票有無分散作用.

蠻多投資專家都教導了散戶要投資海外, 那就讓我們看看投資海外到底有無分散了風險.

底下這張圖是S&P500和MSCI Taiwan的5年來的走勢圖.



紅色的線代表S&P500, 藍色的線代表MSCI Taiwan, 可以看的很清楚, 基本上上上下下都是一致的, 換言之, 投資台股加上美股根本沒有分散風險的作用, 或許有人會質疑時間太短, 那至少可以說, 過去這五年來, 美股和台股基本上就是正相關.

在許多有名投資的網站以及書籍, 資產配置的時候, 都教導散戶海外配置的重要性, 但是過去紀錄一攤開來看, 根本毫無功能. 甚至還把海外市場分成美國, 歐洲, 太平洋, 新興市場. 這些板塊, 甚至有些又在細分小型股, 小投資人根本不需要這麼複雜的投資組合, 只要耐心的持有國內的大範圍的ETF就夠了(例如台灣50或FB摩台). 把市場細分在細分, 根本對小投資人沒有甚麼幫助, 只是把小投資人搞的更混亂, 更沒有辦法堅持下去而已, 畢竟小投資人不應該花這麼多的精神在投資組合上, 需要的是一個簡單有效的辦法去獲得大盤的報酬.

別忘了, 當你持有S&P500的時候, 股息還會被美國政府吃掉30%, 報酬率又進一步減少. 投資歐洲也是一樣的, 就像外國人買台灣的股票, 股息一樣會扣稅. 台灣股息至少可以報稅, 但是海外股息, 就是損失了.

台股和美股連動性高, 基本上從台灣的GDP數字就已經可以看出端倪了, 根據2007年數字, 台灣出口在GDP的66%, 非常的高. 所以台灣企業的營收數字, 和海外的景氣息息相關. 持有台灣股市, 基本上就是一個國際性的投資組合了.

海外股票分散風險的功能, 當我們最需要他的時候, 卻經常無法發揮作用.